- 한국부동산분석학회지 게재 (박성규, 안지아, 2016)
과거 골프장은 낮은 실패위험에 높은 수익이 보장되는 사업이었다. 이러한 이유로 골프장 개발권을 얻기 위한 경쟁이 치열하였다. 하지만 골프장 건설 급증과 골프인구의 정체로 2010년 이후 골프장 수익률이 급격히 하락하면서 이제 골프는 높은 실패위험과 낮은 수익성 사업으로 바뀌었다.
회원제 골프장은 이러한 변화에 보다 심각하게 영향을 받고 있다.
2000년대 중반까지 전체 골프장의 70%가 회원제 골프장 일 정도로 우리의 골프시장은 회원제 중심이었다. 특히 이들 골프장 개발자들은 회원권 분양에 대한 입회(보증)금을 통해 개발자금의 대부분을 조달함으로 인해 소규모 자본금만으로 사업을 추진할 수 있었다. 즉 이는 처음부터 재무적으로 불안정한 상태에서 운영에 착수한 것이다.
아울러 회원권 가치하락과 이에 따른 입회(보증)금 반환 청구 증가라는 외부 충격에 구조적으로 매우 취약한 상태에 놓이게 되었다. 이러한 구조적 취약성에도 불구 2010년까지 회원제 골프장은 골프인구 증가로 평균 20%대의 높은 영업이익률을 달성할 수 있었다.
문제는 이명박 정부 시절에 골프장건설이 급증하고, 골프인구가 정체되어 감에도 불구하고 이에 대한 대비를 제대로 하지 않았다는 것이다. 이로 인해 (골프장 이익금의 내부유보가 적어) 일시적 영업적자에도 상당수 골프장이 쉽게 자본잠식상태에 빠진 것에서 확인할 수 있다.
앞서 언급한 것처럼 시장구조상 회원제 골프장의 수익감소와 경영악화는 불가피한 것이었다. 흥미로운 점은 경영악화에서 회생하기 위한 노력에 있어 법정관리와 자체적인 개선이라는 방법론에서 뚜렷한 차이가 발견된다는 것이다. 하지만 안타깝게도 이러한 차이를 야기하는 원인을 명확히 도출하지는 못 하였지만 235개 사례를 대상으로 실증분석을 하여‘자본잠식여부’가 경영개선 판단에 큰 영향을 주는 것을 확인할 수 있었다.
2016년 6월을 기준으로 235개 사례 중 경영개선에 착수한 66개 골프장의 경영개선 결과를 정리했다. 66개 중 법정관리 절차를 통한 경영개선에 착수한 골프장은 38개로 전체의 54.6%를 차지하였으며, 자체적으로 경영개선에 착수한 골프장은 28개(42.4%)였다. 둘 사이에 비율 차이가 크지 않았는데, 이는 경영위기에 빠진 회원제 골프장이 스스로 개선노력을 할 높은 유인을 가지고 있었기 때문으로 사료된다.
여기서 왜 다수의 회원제 골프장이 복잡하고 비용이 많이 드는 법정관리를 선택했는지 고려해 볼 만하다. 추측컨대 이는 입회(보증)금 반환 갈등과 관련이 있는 듯하다. 즉 회원권 가치하락 등으로 반환청구가 늘게 된다는 점을 알고 있는 골프장 경영자들이 대규모 반환청구를 피하기 위한 방법으로 (경영권이 유지되는) 법정관리를 신청했을 가능성이 높다는 것이다.
한편 전체적으로 경영개선에 착수한 골프장의 불과 약 10%만이 원래 상태로 정상 복귀하며, 90%(60개)는 매각 혹은 대중제 골프장으로 전환되는 것으로 조사되었다. 특히 60개 골프장 가운데 회원제 골프장을 유지한 상태의 매각은 11개에 불과하였으며, 49개(74.3%)는 대중제 골프장으로 전환하였거나 진행 중에 있었다.
또한 2016년 6월 기준으로 매각과정 중이거나 매각된 골프장 가운데 일부가 대중제 골프장으로 전환할 가능성이 있다. 즉 대중제 전환 골프장 수가 증가할 가능성이 있는 것이다. 아울러 자본잠식 상태에 있으나 아직 경영개선에 착수하지 않은 골프장(235개 중 30개) 역시 전환가능성이 높다. 즉 높은 영업이익이 보장되는 대중제 골프장으로의 전환이 가장 일반적인 경영개선 패턴임을 확인할 수 있었다.
그럼에도 불구 아직 상당수 회원제 골프장은 자본잠식상태에 있으며, 구체적인 개선조치 조차 이루어지지 않고 있다. 법정관리 혹은 자체경영개선 등 어떠한 절차를 거쳐 진행하든 이 과정에서 막대한 사회적 비용(분쟁비용, 압류비용, 매각비용, 전환비용 등)이 발생한다. 이러한 불필요한 비용을 최소화하기 위한 여러 노력들이 필요하며, 회원제 골프장의 경영상태에 따라 서로 다른 접근이 필요해 보인다.
먼저, 회원제 골프장의 대중제 전환에서 발생하는 거래비용을 줄이는 노력이다. 여기에는 입회(보증)금의 성격과 반환에 대한 보다 체계적인 법적 재정립이 필요하다. 이와 관련하여 정부는 2016년 2월 대중제 전환 촉진을 위해 회원동의비율을 100%에서 80%로 낮추는 방안 등을 발표한 바 있다. 하지만 이는 골프 대중화차원에서 논의된 것으로 갈등 해소와는 관련이 적은 듯하다. 대중제 골프장 전환 과정에서 발생하는 입회(보증)금 반환 갈등을 줄이는 보다 적극적인 노력이 필요하다. 여기에는 입회(보증)금을 주식 형태로 전환하는 것을 생각할 수 있다.
둘째, 회원제 골프장의 경영악화를 야기하는 불합리한 차별의 완화이다. 사치성 스포츠라는 이유로 오랜 기간 중과세되는 회원제 골프장의 조세 부담을 완화시켜 대중제 골프장과 형평성이 달성되도록 하는 조치들이 필요해 보인다. 이와 함께 회원제 골프장 역시 이용료에 있어 회원에 대한 혜택을 축소함으로써 경영정상화 노력을 해야 할 것으로 보인다.
